¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio puede definirse como la posibilidad que tiene el inquilino, una vez que es demandado, de pagar el importe del alquiler y paralizar el desalojo antes de que de comienzo el juicio, evitando ser expulsado de la vivienda.
También puede definirse como la posibilidad que todo inquilino demandado tiene de pagar todo lo que debe y lo que motiva el desalojo, antes de iniciar el juicio pudiéndose mantener dentro del edificio alquilado sin ser expulsado.
En el momento que queda cancelada la obligación de pago, el juicio de desahucio queda invalidado y el inquilino podrá seguir viviendo en la vivienda manteniendo vigente el contrato de arrendamiento.
Atrasos en el pago de alquiler, rentas impagadas, facturas de luz-agua y gas, etc., el arrendatario o inquilino demandado tiene la oportunidad de poder saldar su deuda antes de ser interpuesta la demanda.
Si un inquilino alquila una vivienda y el casero quiere desahuciarlo por no haber pagado unas cuantas rentas que se hallan pendientes de pago, el inquilino antes de ser expulsado judicialmente puede evitar el desahucio pagando la cuantía de las rentas que quedan pendientes, poniéndose al día con los pagos y continuando con el contrato de arrendamiento.
A esta facultad de impedir que a uno le desahucien se denomina enervación del desahucio.
No hay enervación si el propietario de la vivienda antes de interponer la demanda de desahucio mediante burofax, hubiese solicitado la deuda pendiente al inquilino al menos con 30 días de antelación a la presentación de la demanda y el inquilino no hubiese efectuado el pago de la cuantía pendiente en el momento que se realiza la presentación.
No siempre se puede hacer la enervación del desahucio, la Ley de Enjuiciamiento Civil solo permite el uso de enervación del desahucio una sola vez. Esto evita que el inquilino pueda recurrir de manera reiterada.
Iniciar un proceso judicial cada vez que el inquilino no cumple con sus obligaciones de pago supondría un grave perjuicio económico para el arrendador.
¿Cuáles son las costas de la enervación del desahucio?
Son muchos los procedimientos de desahucios enervados y paralizados por los propios inquilinos de las viviendas, puesto que terminan por abonar las cuantías pendientes.
El proceso a seguir es el siguiente; primeramente se interpone la demanda para posteriormente liquidar las deudas.
Todo esto lleva asociado unas costas para arrendador y arrendatario que podrían evitarse como:
- Honorarios de abogados, peritos
- Derechos del Procurador si se requiere su intervención.
- Notificaciones judiciales, documentos, copias...
- Indemnizaciones a testigos
- Pago al notario.
- Gastos generados por el propio proceso judicial.
Lo más económico es hacer la demanda mediante el envío de un burofax al inquilino, solicitándole el abono de las deudas pendientes. Si el inquilino abona las rentas pendientes se evita el acudir a la vía judicial y todas las costas que el procedimiento conlleva.
Si el arrendador se ve obligado a interponer la demanda desahucio y con 30 días de antelación se ha enviado un burofax, evitará que el inquilino deudor enerve el desahucio en el plazo de 10 días según el artículo 440 de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil).
Si el arrendatario quiere hacer uso de los 10 días que el artículo 440 de la LEC le concede, la vías para hacer llegar las cantidades adeudadas al propietario son: personal, notarial, judicialmente (en el mismo juzgado).
En esta situación el contrato del arrendatario deudor seguirá vigente y se le impondrán las costas del procedimiento.
El propietario no tiene que explicar en el burofax las consecuencias que el inquilino puede llegar a sufrir si no abona la cantidad pendiente de pago, tan solo basta con que el inquilino quede informado de las mensualidades adeudadas y se le exija el pago.
Según el artículo 22.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al inquilino al pago de las costas devengadas, a excepción de que las rentas y cantidades debidas no hubiesen sido cobradas por causas imputables al arrendador.
Solicitar la ayuda profesional de un buen abogado especialista en derecho procesal es la mejor de las soluciones, el cuál informará y asesorará sobre la mejor manera de actuar ante una situación de enervación de desahucio.
